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일본 퇴거 정산서 읽는 법, 보증금에서 공제된 원상회복 비용 확인하기

일상일본 운영자 · 게시 2026-10-13 · 갱신 2026-10-13

퇴거 날짜가 다가오면 보증금(敷金)이 얼마나 돌아올지부터 궁금해집니다. 정산서를 받고 나면 공제 항목이 여러 줄 적혀 있는데, 어느 줄이 내 부담인지 헷갈리기 쉽습니다. 아래에서는 국토교통성의 원상회복 가이드라인을 기준으로 항목을 나누는 방법을 봅니다. 입주할 때의 초기 비용은 집 계약 견적 비교 노트에서 따로 다룹니다.

보증금은 정산을 마친 뒤 남은 금액이 돌아옵니다

敷金은 이름과 관계없이 임차인의 채무를 담보하려고 임대인에게 맡기는 금전입니다. 계약서에 “보증금”이라고 적혀 있어도 같은 성격으로 봅니다. 임대차가 끝나고 임대인이 물건을 돌려받으면, 임대인은 敷金에서 임차인의 채무를 뺀 잔액을 돌려줘야 합니다. 민법 622조의2가 이 원칙을 정하고 있습니다. 조문이 반환 의무가 생기는 때로 꼽는 것은 임대차가 끝나고 물건을 돌려받았을 때(또는 임차인이 적법하게 임차권을 넘겼을 때)이며, 반환까지 며칠 안에 해야 하는지는 적혀 있지 않습니다.

원상회복 가이드라인은 법이 아니라 기준입니다

국토교통성이 정리한 원상회복 가이드라인은 법령이 아니라 타당하다고 생각되는 일반적인 기준입니다. 원문은 사용을 강제하는 것이 아니며, 원상회복의 내용과 방법은 계약 내용과 물건을 쓴 상황에 따라 개별로 정해진다고 설명합니다. 국토교통성 안내 페이지는 임대료가 시장 임대료 수준인 민간 임대주택을 상정하고, 계약을 맺을 때 참고하는 자료라고 설명합니다. 이미 계약한 사람은 계약서 내용에 따르는 것이 원칙이라는 설명도 같은 페이지에 있습니다. 가이드라인은 1998년 3월에 정리되었고, 2004년 2월과 2011년 8월에 개정되었습니다. 현재는 2011년 8월 재개정판이 기준입니다.

원상회복은 빌릴 때의 상태로 되돌리는 것이 아닙니다. 임차인이 살면서 생긴 건물 가치 감소 중에서 임차인의 고의나 과실, 관리 소홀, 통상을 넘는 사용으로 생긴 손상을 고치는 것이 원칙입니다. 2020년 4월 1일에 시행된 민법 621조는 임차인이 물건을 받은 뒤 생긴 손상을 복구할 의무를 정하되, 통상의 사용으로 생긴 손모와 경년변화는 제외합니다.

정산서 항목을 나누는 세 가지 질문

공제 항목을 볼 때는 세 가지를 차례로 물으면 편합니다. 첫째, 평범하게 살아도 생기는 경년변화나 통상 손모인가. 둘째, 임차인의 고의나 과실, 관리 소홀로 생긴 손상인가. 셋째, 계약서에 임차인이 더 부담한다는 특약이 있는가입니다.

가이드라인은 손모를 네 가지로 나눕니다. A는 임차인이 평범하게 생활해도 생긴다고 보는 손모입니다. B는 사는 방식에 따라 생기기도 하고 안 생기기도 하는 손모입니다. A(+B)는 기본은 A이지만 그 뒤의 관리가 나빠서 생기거나 커진 손모입니다. A(+G)는 기본은 A이지만 건물 가치를 높이는 요소가 있는 경우입니다. 원문은 B와 A(+B)는 임차인에게 원상회복 의무가 있다고 정리합니다.

임대인이 부담하는 것과 임차인이 부담할 수 있는 것

가이드라인은 부위별로 예를 듭니다. 아래 표는 자주 나오는 항목만 옮긴 것이고, 일본어 키워드를 함께 적었습니다. 계약서 첨부용 양식에 든 예시이므로 개별 물건은 상태와 계약에 따라 달라집니다.

표가 잘리면 좌우로 밀어 나머지 항목을 확인하세요.

오래 살았다면 임차인 부담 비율이 줄어듭니다

임차인 부담이 되는 경우에도 전액을 내는 것은 아닙니다. 건물과 설비의 경과연수를 고려해서, 오래될수록 임차인 부담 비율을 줄입니다. 내용연수가 끝나는 시점에 잔존가치가 1엔이 되는 직선(또는 곡선)을 가정해 부담 비율을 계산합니다. 내용연수는 크로스(벽지)가 6년, 카펫·쿠션플로어가 6년, 싱크대가 5년입니다. 플로어링을 전체 교체할 때 쓰는 건물 내용연수는 목조 22년, 목골모르타르조 20년, RC·SRC조 47년입니다. 그 밖의 설비는 가이드라인 표를 직접 확인하세요.

표가 잘리면 좌우로 밀어 나머지 항목을 확인하세요.

이 표는 입주할 때 새 크로스로 교체된 경우의 기준입니다. 입주 때 교체되지 않았다면 경과연수의 출발점을 계약 당사자가 협의로 정한다고 원문이 설명합니다. 다다미 표면, 후스마 종이, 장지 종이, 부분 보수가 가능한 플로어링은 경과연수를 고려하지 않습니다. 열쇠를 분실했을 때의 교체 비용도 경과연수를 고려하지 않습니다. 플로어링을 전체 교체하는 경우에만 건물 내용연수를 기준으로 경과연수를 따집니다.

부담 범위는 훼손된 부분과 시공 단위로 좁힙니다

임차인 부담은 가능한 한 훼손된 부분에 한정하고, 보수에 필요한 최소 시공 단위가 기본입니다. 크로스는 훼손 부분을 포함한 한 면까지 임차인이 부담할 수 있다고 보지만, 방 전체의 크로스를 새로 맞추는 비용을 임차인에게 모두 지우는 것은 타당하지 않다고 봅니다. 다만 담배 연기 등으로 방 전체가 변색되거나 냄새가 밴 경우에는 방 전체 비용이 임차인 부담이 될 수 있습니다.

특약이 있으면 따로 읽어야 합니다

계약 자유 원칙에 따라 임차인이 원상회복 의무를 넘는 부담을 지는 특약을 둘 수 있습니다. 가이드라인은 그런 특약이 유효하려면 필요성과 객관적·합리적 이유가 있어야 하고, 임차인이 통상의 원상회복 의무를 넘는 수선 의무를 진다는 것을 알고 있어야 하며, 임차인이 그 부담을 받아들인다는 의사표시를 해야 한다고 정리합니다. 특약이 실제로 유효한지는 개별로 판단합니다. 특약 내용을 서면으로 따로 설명하도록 조례로 정한 지방자치단체도 있다고 하니, 사는 곳의 안내도 확인하세요.

실무에서 자주 쓰이는 특약은 하우스클리닝 특약과 에어컨 클리닝 특약입니다. 하우스클리닝 특약은 방 크기나 구조에 따라 정액으로 정하는 경우가 많습니다. 클리닝 특약의 유효 여부는 임차인이 부담할 내용과 범위가 제시되었는지, 통상 손모까지 부담한다는 취지와 구체적 범위가 적혀 있거나 말로 설명되었는지, 비용이 타당한지를 기준으로 봅니다. 가이드라인 Q&A는 유효를 인정한 예로 도쿄지방재판소 2009년 9월 18일 사례(청소비 25,000엔과 세금, 월세의 절반 이하)를 들고 있습니다. 같은 Q&A에는 청소비 부담 특약이 통상 손모까지 부담시키는 취지가 아니라고 본 2009년 1월 16일 판결도 있어, 특약이 있어도 유효 여부는 갈립니다. 계약서에 항목과 금액이 적혀 있는지부터 보세요.

가상 사례로 정산서 계산해 보기

아래는 설명을 위해 만든 가상 사례입니다. 실제 정산액이나 적정 단가를 뜻하지 않습니다. 전제는 민간 임대 아파트에서 4년을 살았고, 보증금 70,000엔(월세 1개월분 가정), 입주 때 크로스를 새로 교체, 특약 없음, 미납 월세 없음입니다. 1,200엔/㎡(크로스)와 15,000엔/㎡(마루)는 가이드라인 계산 예에서 빌린 설명용 단가이며 시세가 아닙니다.

표가 잘리면 좌우로 밀어 나머지 항목을 확인하세요.

같은 크로스 흠집이라도 5년째에 퇴거했다면 8 × 1,200 × (1 − 5/6) = 1,600엔이 됩니다. 마루는 부분 보수라서 연수가 늘어도 줄지 않습니다. 계약서에 클리닝 특약이 있고 금액까지 적혀 있다면 클리닝 행의 결과가 달라지며, 그 특약이 유효한지는 따로 봐야 합니다.

국토교통성 참고자료에도 계산 예가 있습니다. 築16年 RC조 아파트에 4년 산 사례로, 보증금 120,000엔에 수선비 266,000엔이 나온 경우입니다. 입주 때 새로 바꾼 크로스 30㎡ 중 낙서로 훼손된 2면, 15㎡는 4년 경과로 1/3을 부담하므로 6,000엔입니다. 임차인의 과실로 생긴 흠집이 있는 10㎡ 마루는 방 전체를 교체하므로 신축 후 20년 경과를 건물 내용연수 47년에 대입해 1 − 20/47 = 27/47을 부담하여 86,170엔입니다. 청소는 임차인이 제대로 했고 유효한 특약이 없으므로 임대인 부담입니다. 임차인 부담은 92,170엔이고 반환은 27,830엔입니다.

정산서를 받은 뒤 할 일

1. 서명 전에 항목마다 물어보세요. 가이드라인 Q&A는 손상이 있고 그 부담을 받아들였다면 기본적으로 확인한 내용대로 부담액이 정해진다고 설명합니다. 같은 Q&A는 단순히 손상이 있다는 확인이라면 부담에 합의한 것이 아니라고 보고, 특약이 없는 경우 고의·과실이 아닌 손상은 서명했더라도 부담할 이유가 없다고 주장할 수 있다고도 합니다. 그래도 내용을 이해한 뒤에 서명하는 편이 안전합니다.
2. 명세와 근거를 요구하세요. 가이드라인 Q&A는 임대인에게 보증금에서 뺀 원상회복 비용을 설명할 의무가 있고, 임차인은 명세를 청구해 설명을 요구할 수 있다고 정리합니다.
3. 교체 시기와 단가를 확인하세요. 단가는 자재 등급과 시공 방법에 따라 물건마다 다르고 시공비가 들어 있는 경우가 많다고 Q&A는 설명합니다. 다만 임차인 부담분은 경과연수와 통상 손모를 고려한 상태가 전제이며, 고급 크로스 같은 그레이드업 비용은 부담할 필요가 없습니다.
4. 입주 때 기록을 찾아 두세요. 입주 때의 상태 확인 리스트와 사진이 있으면 퇴거 때 비교하기 쉽습니다.
5. 분쟁은 먼저 협의로 풀어 보세요. 원상회복 분쟁은 당사자 간 협의로 해결하는 것이 기본입니다. 협의가 안 되면 60만 엔 이하의 금전 지급 청구에 쓸 수 있는 소액소송, 민사조정, ADR 같은 방법이 있습니다.

명세를 요구할 때 쓸 수 있는 일본어 문장의 예시는 아래와 같습니다. 예시 문장이며 상대방 안내를 대신하지 않습니다.

敷金から差し引かれる原状回復費用の明細と、各項目の経過年数の考え方を教えてください。

뜻: 보증금에서 공제되는 원상회복 비용의 명세와 항목별 경과연수를 어떻게 계산했는지 알려 주세요.

국토교통성은 외국인을 위한 한국어판 「임대주택 퇴거 시 원상복구 포인트」를 공개하고 있습니다. 이 자료는 부담 구분의 예와 특약 사례를 싣고 있습니다. 이 자료는 원상복구 문제로 곤란할 때 일본임대주택관리협회(JPM) 홈페이지(https://www.jpm.jp/)의 상담 서비스를 활용하라고도 안내합니다.

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